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适用定金罚则,违约金罚则,不能免除违约方继续履行合同的义务

作者:胡修超律师 发布时间:2019-11-22 浏览量:0

2016年9月,卖方刘某与买方王某双方签订二手房买卖合同,刘某将位于苏州平江新城的一套房产出售给王某。双方在合同中约定:"在签订合同后,如王某擅自终止合同,则其交付的定金由刘某没收,不予退还;若刘某擅自终止合同,则应当双倍返还定金给王某。”合同签订后,王某向刘某支付了定金2万元,此后双方开始着手办理房屋过户事宜。但由于周围房价持续上涨,刘某认为合同房价低了,对办理交易过户便一拖再拖。直至2017年5月,在中介王某的再三催促下,刘某明确提出愿意双倍返还定金给王某而不再履行合同,但王某坚决要求继续履行合同。双方协商不成,王某将刘某诉至法院。

法院经过审理认为,双方签订的二手房买卖合同是双方真实的意思表示,合法有效,双方应按照合同严格执行,卖家因为房价上涨而后悔,擅自解除合同,有违诚实信用原则,也违反了合同义务。卖家不能单方面以承担定金罚则来免除继续履行合同的义务,因此判决卖方应协助买方及中介公司办理交易过户手续。

案例点评:合同双方当事人在签订合同后应当严格按照合同约定履行合同义务。如果合同合同一方当事人违反合同约定不履行合同义务,无论合同履行期未到的预期违约,还是合同履行期限届满后的实际违约,而另一方不愿意解除合同而要继续履行的,除符合合同法第110条规定外,一般应当按守约方要求,依合同约定判令违约方继续履行,而不能支持违约方以承担违约责任或定金责任代替合同的继续履行请求。

例外情形:“除非双方在合同中明确约定可以以承担定金责任或违约责任代替合同 履行,该约定有效。“


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