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一方擅自处分共有财产,“恶意”买受人所签房屋买卖合同无效

作者:胡修超律师 发布时间:2019-10-12 浏览量:0

刘某与王某与1986年登记结婚,王某于2004年10月1日购买了位于北京市海淀区某房屋并于2005年9月15日取得该房屋的房屋所有权证,在房屋所有权人一栏中登记为王某,在共有情况一栏中登记为单独所有。2009年5月14日,王某、郭某与中介公司签订房屋买卖居间合同,王某以380万的价格将上述房屋卖与郭某,郭某向王交纳定金20万元,并为王某办理了偿还抵押贷款的手续,但380万元的房款尚未付清。刘某得知后认为,王某在未得到共有人同意的情况下擅自处分该房屋的行为,已经严重侵害了共有权人的合法权益,故起诉请求判决王某、郭某、中介公司之间签订的房屋买卖居间合同无效。

北京市海淀区人民法院审理后认为:共同共有人对共同财产享有共同权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中,王某与郭某签订房屋买卖居间合同时,郭某审查了王某的房屋所有权证及购房发票,而王某未向郭某披露房屋共有人情况,郭某据此认定为王某对该房屋系单独所有,并支付部分房款。由此认为郭某在房屋买卖过程中没有过错。但郭某尚未付清房款,亦未取得房屋所有权,故郭某不具备法律规定的“善意第三人”的条件,王某处分其与刘某的夫妻共有财产,侵犯了刘某的权益,其与刘某签订的房屋买卖合同无效,对刘某的诉讼请求予以支持。

案例点评:

本案中,郭某虽然缴纳了定金,但由于尚未付清全款,还没有办理过户登记手续,因此是不满足善意取得的条件的。我国《物权法》106条对善意取得的规定,不仅要求受让人在受让该不动产或者动产时是善意的且以合理的价格转让,更为重要的时是,对于类似房屋买卖的不动产交易,必须按照法律规定进行登记取得交付才行。

风险提示:

夫或妻在处理夫妻共同财产权利上是平等的,对房屋等重要的共同财产的处分应由夫妻共同决定。夫或妻任何一方与第三人恶意签订的房屋买卖合同对房屋进行转让的,夫或妻的另一方可以请求确认该房屋买卖合同无效。在此,提醒广大购房者,如果所购买的房屋处在夫妻关系存续期间的,应当要求出卖人提供其配偶同意出售房屋的书面证明,以确保交易安全。


胡修超律师

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